Gebäudeversicherung nach Verkauf des Hauses

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Gebäudeversicherung nach Verkauf
Was passiert mit der Gebäudeversicherung nach Verkauf des Hauses ?

Was passiert mit der Gebäudeversicherung nach Verkauf des Hauses ?

Das schöne Eigenheim wird verkauft. Der neue Eigentümer zieht ein. Der Verkäufer hat sich eventuell ein anderes, neues Eigenheim zugelegt. Spätestens jetzt stellen sich den Verkäufer und dem Käufer folgende Fragen:

  • muss ich die alte Wohngebäudeversicherung kündigen ?
  • geht der Versicherungsschutz automatisch auf das neue Haus über ?
  • wann muss ich was bei der Versicherung melden ?
  • gibt es Fristen zu beachten ?

Kümmert sich ein Versicherungsmakler um den Versicherungsbestand, ist man fein raus. Er kümmert sich um alle notwendigen Schritte zur Gebäudeversicherung nach Verkauf des Eigenheims.

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Was ist bei einem Hausverkauf zu beachten ?

Der Versicherungsmakler wird seinen Kunden fragen, wann genau der Kaufvertrag geschlossen wurde und wann der Auszug aus dem verkauften Eigenheim geplant ist. Auch Name und Anschrift des neuen Eigentümers wird er wissen müssen. Natürlich muss auch geklärt werden, ob der Kunde nun ein neues Eigenheim gekauft hat oder ob er nun zur Miete wohnen wird. Die neue Anschrift wird er auch wissen wollen. Hat der Kunde ein neues Eigenheim gekauft, wird der Makler seinen Kunden bitten, unbedingt den geänderten Grundbuchauszug (Abteilung I) nach der Eintragung als Eigentümer vom Grundbuchamt anzufordern und an ihn zu übermitteln.

Alles Wichtige über die Wohngebäudeversicherung

Welche Vorschriften sind zu beachten ?

Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) schreibt vor, dass die Gebäudeversicherung nach Verkauf des Hauses mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch auf diesen übergeht. Der neue Eigentümer hat die Wohngebäudeversicherung quasi mitgekauft. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Käufer automatisch Vertragsinhaber der Gebäudeversicherung. Der ehemalige Versicherungsnehmer verliert damit seine Ansprüche aus diesem Versicherungsvertrag.

Muss der Eigentumswechsel gemeldet werden ?

Ja, unbedingt. Anderenfalls kann der Versicherung im Schadenfall die Leistung u.U. verweigern.

97 VVG
Anzeige der Veräußerung

(1) Die Veräußerung ist dem Versicherer vom Veräußerer oder Erwerber unverzüglich anzuzeigen. Ist die Anzeige unterblieben, ist der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige dem Versicherer hätte zugehen müssen, und der Versicherer den mit dem Veräußerer bestehenden Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen hätte.

(2) Abweichend von Absatz 1 Satz 2 ist der Versicherer zur Leistung verpflichtet, wenn ihm die Veräußerung zu dem Zeitpunkt bekannt war, zu dem ihm die Anzeige hätte zugehen müssen, oder wenn zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles die Frist für die Kündigung des Versicherers abgelaufen war und er nicht gekündigt hat.

Muss die Gebäudeversicherung nach Verkauf gekündigt werden ?

Grundsätzlich nein. Da der neue Eigentümer mit dem Tag der Eintragung ins Grundbuch automatisch neuer Versicherungsnehmer wird, ist eine Kündigung der Wohngebäudeversicherung durch den ehemaligen Versicherungsnehmer nicht notwendig, weil rechtlich gar nicht möglich.

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Was wird aus der Gebäudeversicherung nach Verkauf ?

Der neue Eigentümer hat mit seinem neuen Haus auch eine Wohngebäudeversicherung gekauft. Eventuell hat er sein Immobiliendarlehen auch nur erhalten, weil das Kaufobjekt zumindest gegen Feuer schon versichert ist. Kreditgeber möchten selbstverständlich eine Wert(ver)sicherung für Ihr Darlehen haben.

Nun ist es wahrscheinlich, dass der neue Eigentümer seine Wohngebäudeversicherung selbst regeln möchte. Vielleicht hat er selbst einen Versicherungsmakler, der sich um den Schutz des wertvollen Eigentums kümmern soll.

Der neue Versicherungsnehmer hat immer zwei Möglichkeiten:

  • Er behält den übernommenen Versicherungsschutz einfach bei und wird die nächste fällige Prämie zahlen.
  • Er kündigt den übernommenen Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung (oder zum Ende der Versicherungsperiode). Dazu benötigt er als Nachweis eine Kopie des Grundbuchauszuges der Abteilung I. Von diesem „Sonderkündigungsrecht“ muss jedoch innerhalb von 4 Wochen Gebrauch gemacht werden. Stichtag für die 4-Wochen-Frist ist der Tag der Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch. Nach Fristablauf ist nur eine ordentliche Kündigung, 3 Monate vor Versicherungsende, möglich.

Was ist mit der schon bezahlten Versicherungsprämie ?

Gewöhnlich werden Versicherungsprämien im Voraus für das laufende bzw. kommende Versicherungsjahr bezahlt. Der neue Eigentümer bekommt den noch laufenden Versicherungsschutz quasi geschenkt, sofern darüber nichts im Kaufvertrag geregelt wurde.

Die Versicherung muss die gezahlte Prämie für die Restlaufzeit (also die Zeit vom Eigentumswechsel bis zum Vertragsende) nur an den alten Versicherungsnehmer erstatten, wenn der neue Eigentümer von seinem sofortigen Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Allerdings können Käufer und Verkäufer des Wohnhauses schon im Kaufvertrag festlegen, wer welchen Teil der Versicherungsprämie übernehmen soll. Der Versicherer bleibt bei einer solchen internen Regelungen außen vor.

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Über Frank Rindermann 258 Artikel
Frank Rindermann - Ihr Versicherungsmakler in Karlsruhe - ist seit 1991 in der Finanzdienstleistung tätig. 2001 gründete er "FRF Finanzmakler", um als unabhängiger Versicherungsmakler für seine Kunden tätig zu sein. Heute betreut er Privatpersonen, Selbständige und Gewerbe-Kunden mit ihrem gesamten Vertragsuniversum an Versicherungs- und Finanzprodukten. Seine Spezialbereiche sind die Altersvorsorge, die Absicherung von Erwerbseinkommen, die private Krankenversicherung und die Kapitalbildung mit kundenspezifischen Investmentfonds Depots.

22 Kommentare

  1. Hallo,
    wir haben ein Haus erworben und versuchen vom Verkäufer die Gebäudeversicherung in in Erfahrung zu bringen.
    Seid 4 Wochen bekommen wir nur die Antwort, ich muss nachschauen. Mehr passiert nicht. Wie sollen wir uns verhalten?

    • Hallo Klara,

      vorab muss ich klarstellen, dass ich mit meiner Antwort keine Rechtsberatung leisten will und darf.
      Meine Antwort gibt nur meine persönliche Meinung, Rechtsauffassung und Erfahrung als Versicherungsmakler wider.

      Keine Bange.
      Der Versicherer muss über den Verkauf des Hauses informiert werden. Vom Vorbesitzer oder von Ihnen. Sie können nicht informieren, wenn Sie den Versicherer nicht kennen.
      Meldet der Verkäufer den Verkauf nicht bei seinem Versicherer verstößt er gegen § 97 VVG.
      Meldet der Verkäufer den Verkauf bei seinem Versicherer, muss dieser Sie über den Wechsel der Versicherungsnehmereigenschaft auf Sie informieren. Dann haben Sie ein Sonderkündigungsrecht innerhalb von 4 Wochen nach Eintragung des Eigentums im Grundbuch. Entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der Versicherungsperiode.
      Sie haben sogar dann noch das Sonderkündigungsrecht – selbst wenn die 4-Wochen-Frist abgelaufen ist – wenn der Versicherer sich erst später bei Ihnen meldet und Ihnen mitteilt, dass Sie die Gebäudeversicherung durch den Kauf übernommen haben; z.B. wenn er Ihnen die Beitragsrechnung (oder gar eine Mahnung) schickt. Die Kündigungsfrist beginnt nämlich in diesem Fall erst „ab Kenntnis“ über den Vertrag.

      Sie können also – im Zweifel – Ihr neues Heim sofort selbst versichern. Wir helfen Ihnen gern dabei.

      Ich hoffe Ihnen behilflich geworden zu sein und wünsche Ihnen viel Freude in Ihrem neuen Zuhause.

      Mit den besten Grüßen
      FRF Finanzmakler
      Frank Rindermann

  2. Das die Gebäudeversicherung beim Hauskauf auf den neuen Eigentümer übergeht, habe ich verstanden und dies ist bei uns auch kein Problem. Unser gerade gekauftes Haus war aber zuvor in der Vermietung und hatte einen Öltank/eine Ölheizung. Da wir das Haus selber nutzen und direkt nach Kauf den Öltank entfernt haben, wird weder die bestehende Grundbesitzerhaftpflicht noch die Öltank-Haftpflichtversicherung benötigt. Nun behauptet der Vrkäufer, diese Verträge wären, ähnlich der Geböudeversicherung, auf uns übergegangen. Nach dem Studium der Bedingungen und dem Internet, bin ich aber der Auffassung, das es sich bei den beiden genannten Verträgen um höchstpersönliche Verträge des Verkäufers handelt, welche nicht auf uns übergegangen sind und auch nicht übergehen können. Hier müsst doch der Verkäufer wegen Risikowegfalls selber kündigen und auch die Beiträge alleine tragen oder? Ich wäre Ihnen für eine kurze Hilfe dankbar.

    • Lieber Herr Meyer,
      vielen Dank für Ihre Frage. Diese Frage wird häufig direkt an uns herangetragen.

      Ohne in eine Rechtsberatung abzugleiten, kann ich Ihnen bestätigen, dass sowohl die Grundbesitzerhaftpflich als auch eine Öltank-Haftpflichtversicherung in der Regel selbständige Versicherungsverträge sind. Das ist auch meist an unterschiedlichen Versicherungsnummern zu erkennen. Aber selbst wenn diese beiden Deckungen zusammen mit der Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden – und somit Bestandteil der Police sind – gelten sie alt rechtlich separierte Verträge.

      Das ist auch daran zu erkennen, dass der Erwerber zu diesen Verträgen eben nicht angeschrieben und auf die rechtliche Übernahmeverpflichtung
      dieser Deckungen aufgeklärt wird. Dieses findet nur für die Wohngebäudeversicherung statt.

      Sie haben also Recht. Der Verkäufer hat für die Kündigung dieser Verträge selbst zu sorgen und trägt die Prämienpflicht bis zum rechtwirksamen Kündigungstermin.

      Ich wünsche Ihnen alles Gute in Ihrem neuen Eigenheim.

      Mit besten Grüßen
      FRF Finanzmakler
      Frank Rindermann

  3. Ich habe diesbzgl. folgende Frage: Wäre bei folgender Formulierung im Kaufvertrag die von mir übernommene Gebäudeversicherung dem Verkäufer anteilig zu erstatten und wenn ja ab wann ? Ab Besitzübergabe oder ab Grundbuchumschreibung ?
    … “ die Nutzungen gebühren dem Käufer vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an. Vom gleichen Zeitpunkt hat er Grundsteuer und sonstige laufende Lasten zu tragen „…..
    Vielen Dank für die Auskunft

    • Hallo Wolf,

      ich darf und möchte Ihnen keinerlei Rechtsberatung liefern !
      Man kann eine Regelung zum Übergang einer Gebäudeversicherung im Kaufvertrag vereinbaren. Dazu sollte vorab immer der Notar befragt werden.
      In der Regel ist eine entsprechende Formulierung im Kaufvertrag jedoch gar nicht nötig. Die gesetzlichen Regelungen (z.B. Versicherungsvertragsgesetz)
      sind hier eindeutig, wie in unserem Artikel erläutert.

      Ab wann Nutzen und Lasten des Objekts auf den Käufer übergehen, ist stets Bestandteil eines Kaufvertrages und ebenfalls gesetzlich geregelt.
      Man muss es sich also gar nicht schwer machen und eigene Vertragsformulierungen „neu erfinden“ :-).

      Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.

      Mit besten Grüßen
      Frank Rindermann
      FRF Finanzmakler

  4. Hallo Herr Rindermann,

    danke für Ihre Infos, die mir in der aktuellen Situation meiner Mutter sehr weiterhelfen. Die hatte vor einigen Jahren das Grundstück ihrer verstorbenen Mutter mit dem darauf befindlichen Haus veräußert. Angeblich, so der Versicherungsträger, hat sie dann aber im Anschluss eine neue Versicherung auf ebenjenes Haus abgeschlossen und diese unbemerkt (sie besitzt selbst ein Haus und musste sich um kranke Verwandte kümmern) weiter gezahlt. Wegen eines Kontowechsels bekam sie nun Post vom Inkasso, ohne vorherige Information des Versicherungsträgers. Soweit ich das einschätze, hätte sie eine neue Versicherung ja rechtlich gar nicht tun können und insofern dürfte die Wohngebäudeversicherung am Ende nicht rechtskräftig sein. Mal schauen, was die Versicherung dazu sagt, nachdem sie nun einen Grundbuchauszug erhält.

    Mit den allerbesten Grüßen,
    Martin Schleef

    • Hallo Herr Schleef,
      eine Rechtsberatung dürfen und wollen wir hier nicht leisten.
      Ihre Vermutung, dass möglicherweise rechtlich gar kein neuer Versicherungsschutz für das bereits verkaufte Haus Ihrer Mutter zustande kommen könnte, halten wir aber für sehr wahrscheinlich.
      Wir empfehlen, mit dem Versicherer die Sachlage ausführlich zu erörtern und recherchieren zu lassen.
      Ist überhaupt ein rechtsgültiger Antrag von Ihrer Mutter unterzeichnet worden ?
      Ist das Objekt nicht bereits durch den neuen Eigentümer versichert gewesen ?

      Im schlechtesten Fall könnte ein Fachanwalt für Versicherungsrecht helfen.

      Wir wünschen Ihnen Geduld, Nerven und viel Glück.

      Mit besten Grüßen
      FRF Finanzmakler
      Frank Rindermann

  5. Hallo,
    ich habe folgenden Problem. Habe mein Eigenheim zum 1.11.18 verkauft, der GrundbuchEintrag erfolgte erst zum 8.1.19 (Notar hatte geschlafen). Die Gebäudeversicherung 2018 habe ich den Käufern geschenkt. Am 1.2.19 wurde die Versicherung von mir abgebucht. Ich versuchte die Summe vom Käufer zu erhalten – er fand jetzt plötzlich lauter Mängel und antwortete mir auf keine Anfrage mehr. So habe ich am 15.3. die Versicherungsabbuchung zurückgeholt. Habe dem Käufer mit einem Einschreiben dies mitgeteilt. Heute kam dann die Antwort als Beleidigung.
    Wie sieht hier die rechtliche Lage aus? Ich würde mich sehr freuen, wenn ich eine Antwort mit Ihrer Meinung erhalten könnte. Viele Grüsse I.Kerscher

    • Liebe Frau Kerscher,

      eine Rechtsberatung darf ich Ihnen als Versicherungsmakler – auch in Versicherungsfällen – nicht erteilen.

      Meine Einschätzung jedoch ist, dass Sie alles richtig gemacht haben, sofern Sie die Gebäudeversicherung über den Verkauf unterrichtet haben; z.B. mit Nachweis des Eigentumsübergangs per aktualisiertem Grundbuchauszug.

      Warum der Versicherer zur neuen Hauptfälligkeit 01.02.19 die Versicherungsprämie noch einmal bei Ihnen abgebucht hat, kann ich nicht einschätzen. Die Rückbuchung der Prämie war meiner Meinung nach jedoch korrekt. Spätestens jetzt wird der Versicherer den Zahlungspflichtigen korrekt ermitteln.

      Die Sache wird sich nun von allein regeln. Alles Gute.

      Mit besten Grüßen
      Frank Rindermann
      FRF Finanzmakler

  6. Was mache ich wenn es auf dem Campingplatz keine Grundbucheintragung gibt das Haus schon verkauft ist und mein Versicherungsagent mich im Sich lässt

    • Hallo Mayuri,
      es fehlen wichtige Informationen, um Ihnen einen Tipp geben zu können.
      Aber einen guten Rat habe ich dennoch.
      Suchen Sie sich einen guten Versicherungsmakler in Ihrer Nähe.
      Der hilft bestimmt ganz schnell.

      Alles Gute
      Frank Rindermann

  7. Bei einer Zwangsversteigerung habe ich mein Haus verloren.
    Wer muss weiter für die Wohngebäude Versicherung Zahlen?
    Die Versicherung verlangt von mir das ich einen GRUNDBUCH EINTRAG schicken Soll,muss ich das machen?

    • Vielen Dank für Ihre Frage.
      Selbstverständlich dürfen und werden wir hier keine Rechtsberatung leisten.

      Wie im Artikel beschrieben, geht der Versicherungsvertrag auf den Erwerber des Hauses
      über. Er wird automatisch neuer Versicherungsnehmer und kann nun den Vertrag übernehmen oder kündigen.

      Sofern die Prämie noch nicht im Voraus bezahlt wurde, müssen Sie die Prämie nur für den
      Zeitraum bis zum Eigentumsübergang (bei Zwangsversteigerungen ist das der Tag des
      Zuschlages auf der Versteigerung)begleichen.

      Da Sie angeben, dass ein Grundbuchauszug vom Versicherer geforder wurde, scheint der
      Versicherer bereits Kenntnis von dem Eigentumsübergang erlangt zu haben.

      Meiner Meinung nach ist das Verlangen eines Grundbuchauszugs von Ihnen überflüssig, da
      der neue Eigentümer für den Vertrag – und somit auch für den Nachweis des Übergangs –
      verantwortlich ist.

      Um den Vorgang entgültig abzuschließen, könnten Sie aber einfach den geänderten
      Grundbuchauszug an den Versicherer schicken, sofern sie diesen bereits haben.

      Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte.

      Mit besten Grüßen
      Frank Rindermann
      FRF Finanzmakler
      Versicherungsmakler
      Karlsruhe

  8. Endlich weiß ich, was mit der Gebäudeversicherung nach Verkauf des Hauses passiert.

    Derzeit sind mein Freund und ich auf der Suche nach einer neuen Bleibe. Wir möchten uns vergrößern. Bevor das aber passieren kann, müssen wir unsere jetzige Immobilie verkaufen.

      • Guten Tag ich finde die Seite auch super.

        Ich bin nämlich gerade in dieser Situation. Im Januar 2018 haben wir unsere Immobilie gekauft und sind auch eingezogen.
        Wir wussten von Anfang an,dass wir die Versicherung der vor-Eigentümer nicht übernehmen werden und haben bei ner anderen Versicherung ab März eine neue Versicherung abgeschlossen, da der Versicherungs Herr uns sagte wir kriegen den Betrag erstattet von der alten Versicherung. Die Eintragung war am 29.07.2018- gekündigt habe ich am 14.08.2018 (habe ja 4 Wochen Zeit). Die alte Eigentümerin hatte mir gleich am 04.08.2018 einen Brief geschrieben, dass sie die Betrag der alten Versicherung vom 01.01-01.08.2018 zurück erstattet haben möchte. In meinem Kaufvertrag finde ich nichts anderes vereinbartes, außer es ist mit rechtlichen Wörtern geschrieben die ich nicht verstehe.
        Ich habe unseren Versicherungs-Herr dies mitgeteilt und ihm gesagt, dass wir dann sozusagen doppelt bezahlt haben- er sagt nein und ist der festen Überzeugung wir dürfen das Geld der Versicherung behalten. Meine Kollegin hatte mir gesagt –
        das dies nicht so ist und wir den Betrag ab dem 01.01.-29.07.2018 den voreigentümern rückzahlen müssen.

        Hat jemand einen Tipp für mich und kennt sich da aus?

        Viele grüße

        • Hallo KC,

          eine rechtliche Beratug dürfen wir selbstverständlich nicht liefern. Im Folgenden geben wir hier unsere Einschätzung der Rechtslage wieder. Im Zweifel lassen Sie sich bitte von einem Fachanwalt beraten.

          Im Versicherungsvertragsgesetz ist geregelt, dass Sie als Käufer des Objektes auch den Versicherungsvertrag (Wohngebäudeversicherung) übernehmen. Da Sie erst mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer werden, ist vom Verkäufer bis zu diesem Tag die Prämie zu tragen. Einen Rückerstattungsanspruch hätte der Alt-Eigentümer also nur für die Zeit Ihres Eintrages ins Grundbuch bis zur Kündigung des Vertrages.
          Da Sie scheinbar mit Wirkung des Grundbuchdatums gekündigt haben – so lese ich es aus Ihrer Schilderung – bleibt kein Rückzahlungsbetrag übrig.
          Ein Rückzahlungsanspruch des Alt-Eigentümers muss zudem immer im Kaufvertrag des Objektes ausdrücklich geregelt sein; anderenfalls gelten die Regeln des Versicherungsvertragsgesetzes, wie oben beschrieben.

          Wir wünschen Ihnen, dass die Angelegenheit schnell vom Tisch kommt.

          Mit besten Grüßen
          Frank Rindermann

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